如何理解加快构建房地产发展新模式

《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出：“加快构建房地产发展新模式。”这是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，着眼于破解房地产发展难题和防范风险、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

我国现行房地产发展模式是在20世纪90年代住房短缺的历史背景下逐步形成的。针对城镇住房严重短缺的实际，通过改革住房分配制度，出台土地、财税、金融等一系列支持政策，我国实现了从福利分房到主要通过市场解决住房问题的重大转变，房地产市场快速发展，住房供应规模快速增加，城镇人均住房建筑面积大幅增长，人民居住条件显著改善，住房“有没有”问题基本解决。推进各类保障性住房和棚改安置住房建设，建成了世界上最大的住房保障体系。房地产业及相关产业的发展，对保障和改善民生、支撑我国经济社会发展发挥了重要作用。同时在房地产市场快速扩张时期，也存在一些资金过度向房地产集中，部分房企“高负债、高杠杆、高周转”等问题。

近年来，随着经济社会持续发展以及新型城镇化深入推进，我国房地产市场供求关系发生重大变化，住房发展的主要矛盾已从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，商品房交易结构中二手房占比提高、存量市场权重加大，城市间房地产市场进一步分化。从供给结构看，保障性住房供给相对不足，大城市房价高，新市民、青年人住房负担较重。从居民需求看，总体上从“有没有”向“好不好”转变，改善性住房需求增加，对提升居住品质的愿望更为强烈。从经营方式看，“高负债、高杠杆、高周转”模式存在风险隐患，亟须转型。从服务经济发展看，房地产对宏观经济的贡献方式从增量拉动为主转向存量带动为主，房地产业作为服务业的特征更加明显。这些都需要改变现行房地产发展模式，建立新的发展模式。

加快构建房地产发展新模式，总体思路是以满足刚性和改善性需求为重点，按照政府保基本、市场满足多样化需求的原则，深化供给结构、经营方式、调控政策、监管机制等改革，加快构建租购并举的住房制度，实现房地产市场平稳、健康、高质量发展。

加快构建房地产发展新模式，要进一步深化重点领域改革。一是优化和完善供应体系。加大保障性住房建设和供给力度，提高保障性住房占住房总量的比例，提升保障性住房的质量品质及适配性，更好满足工薪群体刚性住房需求，推进解决好大城市新市民、青年人、农民工等群体住房困难问题。支持城乡居民多样化改善性住房需求，鼓励房地产企业提高住房建设标准、加强智能科技应用、提升物业服务水平。持续推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。二是转变运营方式。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，有力有序推行商品房现房销售，加强预售资金监管、严格预售门槛。引导房地产企业逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展机制。三是完善调控政策。完善城市规划、建设、治理体制机制。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。加强住房与土地、金融资源联动，根据住房需求科学安排土地供应、配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，保持市场供需平衡、结构合理，防止大起大落。完善房地产税收制度。四是强化安全监管。从我国存量房屋规模大，一些房屋建成时间长、存在安全隐患的实际出发，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度，形成房屋安全长效机制。